En matière de bail commercial, un délai manqué peut faire perdre le droit au renouvellement, prolonger un bail de trois ans ou priver d’une action en justice. Le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) est très encadré dans le temps.
La durée du bail et la résiliation triennale
Le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins neuf ans. Le locataire peut en principe donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (article L. 145-4). Certaines exceptions permettent d’écarter cette faculté, notamment pour les baux de plus de neuf ans ou les locaux monovalents.
La fin du bail : congé et renouvellement
- Le congé doit être donné au moins six mois à l’avance. Le congé délivré par le bailleur prend la forme d’un acte de commissaire de justice et doit préciser ses motifs (article L. 145-9).
- La demande de renouvellement peut être formée par le locataire dans les six mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment pendant sa prolongation tacite. Le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître son refus ; à défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L. 145-10).
- La tacite prolongation : sans congé ni demande de renouvellement, le bail se prolonge au-delà de son terme, ce qui peut avoir des conséquences sur le calcul du loyer du bail renouvelé.
Le loyer : révision et renouvellement
La révision légale du loyer peut être demandée trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou après le point de départ du dernier loyer fixé (article L. 145-38). Lors du renouvellement, la variation du loyer est en principe plafonnée, sauf exceptions (article L. 145-34). Une clause d’indexation doit par ailleurs être rédigée avec soin pour rester valable.
La prescription de deux ans
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60). Ce délai court vite, notamment pour contester un loyer ou réclamer une indemnité d’éviction.
Les autres points de vigilance
- l’état des lieux d’entrée et de sortie et l’inventaire des charges, impôts et taxes (articles L. 145-40-1 et L. 145-40-2) ;
- le droit de préférence du locataire en cas de vente du local (article L. 145-46-1) ;
- la cession du bail avec le fonds de commerce et la garantie éventuelle du cédant.
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