Timo Rainio Avocat

Avocat · Conseil des entreprises

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Catégorie : Baux commerciaux

  • Pourquoi choisir un avocat pour la rédaction d’un bail commercial ?

    Quels sont les honoraires d’un avocat pour la rédaction d’un bail commercial ou d’un modèle de contrat de bail ?

    Pourquoir choisir un avocat pour la rédaction d’un bail commercial ?

    Quelle est la définition du contrat de Bail commercial ?

    Le bail commercial est un contrat de location de locaux dans lesquels un fonds de commerce, un fonds industriel ou un fonds artisanal est exploité par un commerçant, un artisan, un professionnel ou une société artisanale, commerciale ou industrielle.

    Le Preneur ou le locataire pourra exercer dans les locaux commerciaux loués uniquement l’activité ou les activités précisée dans le bail (en général dans la clause ‘Destination’ ou ‘Objet’ du bail commercial).

    Bail commercial – Foire aux questions – FAQ – Sommaire :

    1. Qu’est-ce qu’un contrat de Bail commercial ?
    2. Quelles sont les règles qui régissent le contrat de bail commercial ?
    3. Comment le montant du loyer d’un bail commercial est-il plafonné ?
    4. Quelle est la durée d’un bail commercial ?
    5. Comment demander le renouvellement du bail commercial ?
    6. Quelles sont les pièces qui doivent être annexées à un contrat de bail commercial ?
    7. Ou trouver un modèle de contrat ou comment télécharger un modèle de bail commercial ?
    8. Pourquoi recourir aux services d’un avocat pour la rédaction d’un bail commercial ?
    9. Quelles sont les honoraires de l’avocat pour l’analyse ou la rédaction d’un bail commercial ?

    Quelles sont les règles qui régissent le contrat de bail commercial ?

    Ce contrat spécial est régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.

    Le Code du commerce prévoit certaines règles d’ordre public c’est-à-dire des règles auxquelles les parties au contrat doivent se soumettre dans leur contrat et ne peuvent y déroger contractuellement.

    Il résulte des dispositions du code de commerce que le statut des baux commerciaux s’appliquera pour un bailleur et un preneur, même si le bail est non formalisé par un contrat écrit.

    Les conditions sont alors que le preneur ou locataire soit un commerçant et qu’il exerce son activité dans le local donné à bail pour lequel il paye un loyer ou une indemnité d’occupation.

    Toutefois, même si le statut des baux commerciaux est d’ordre public, les parties au contrat de bail commercial peuvent prévoir des clauses particulières (du moment où elles ne dérogent pas à l’ordre public).

    Ce type de contrat de bail peut ainsi résulter d’un simple accord verbal et du paiement régulier d’un loyer contre une occupation commerciale des locaux par le locataire commerçant.

    Cependant, l’absence de contrat ‘écrit’ est fortement déconseillée, tant pour le bailleur que pour le preneur (locataire).

    Comment le montant du loyer d’un bail commercial est-il plafonné ?

    Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer du bail commercial est plafonné (sauf dans certains cas pour les bureaux, hôtels, cinémas et terrains) et seulement augmenté soit chaque année soit tous les trois ans selon l’indice de référence stipulé dans le bail (en général selon l’indice des loyers commerciaux).

    Quelle est la durée d’un bail commercial ?

    La durée du bail doit être déterminée et être au minimum de neuf années avec possibilité pour le locataire de le résilier par échéances triennales, dans le cas d’un bail commercial classique, ou communément dénommé bail 3-6-9.

    Cependant, les parties au contrat de bail peuvent prévoir une durée plus longue que les 9 ans de la durée légale.

    La durée de 9 ans (ou plus) d’un bail commercial classique ne s’impose qu’au propriétaire qui devra payer une indemnité d’éviction s’il décide de résilier le contrat de location avant son échéance.

    Le locataire ou preneur pourra, quant à lui, résilier son bail commercial à la fin de chaque période triennale en notifiant un congé par voie d’huissier au bailleur au moins six mois à l’avance.

    Le bailleur devra donner congé à son locataire par acte d’huissier s’il souhaite que celui-ci quitte les lieux au terme de la durée du bail et qu’il n’y ait pas renouvellement ou prolongation tacite.

    Toutefois, si le bailleur refuse le renouvellement au preneur, il devra lui payer une indemnité d’éviction (correspondant globalement à la valeur de son fonds de commerce).

    C’est en raison de ce ‘droit au renouvellement’ du locataire ou preneur que l’on fait référence à la ‘propriété commerciale du locataire’ en matière de bail commercial.

    À défaut de délivrance d’un congé par le bailleur ou par le locataire, le bail commercial classique peut être poursuivi, puis renouvelé, au-delà de sa durée initiale des 9 ans.

    Comment demander le renouvellement du bail commercial ?

    Le preneur ou le bailleur qui souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial doit en faire la demande à l’autre partie par voie d’huissier, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.

    Le locataire pourra également contester le nouveau loyer fixé par le bailleur.

    En cas de demande de renouvellement par le preneur, le prix du nouveau loyer est fixé selon le loyer d’origine et la variation de l’indice stipulée dans le contrat de location d’origine.

    Quelles sont les pièces à annexer à un contrat de bail commercial ?

    Le bail commercial doit être accompagné d’annexes obligatoires telles que :

    • L’état des lieux : il peut être réalisé à l’amiable et de façon contradictoire par le bailleur et le locataire ou par un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont répartis entre le bailleur et le locataire,
    • Eventuellement, le règlement de copropriété de l’immeuble : il permet notamment de vérifier la destination de l’immeuble. En effet, en cas de changement d’activité, le locataire pourra procéder à un changement de destination du local professionnel en habitation des locaux sauf si une disposition du règlement de copropriété l’interdit,
    • Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant, entre autres, un état des risques naturels et technologiques des lieux loués, un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er janvier 1949 ainsi qu’un diagnostic amiante,
    • Le risque d’exposition au radon du logement,
    • Un état récapitulatif des travaux effectués trois ans avant la date de prise d’effet du bail ainsi qu’un état prévisionnel des travaux restants,
    • Une note écrite décrivant les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance en cas de survenance d’une catastrophe naturelle ou technologique.

    Ou et Comment télécharger un modèle de contrat de bail commercial ?

    Vous pouvez télécharger un modèle de bail commercial depuis divers sites en effectuant une simple recherche sur internet, ou via le site internet du cabinet d’avocats.

    Télécharger un modèle de contrat de bail commercial


    Cependant, eu égard à la complexité de ce type de contrat et des conséquences pour chaque partie avec cas de mauvaise rédaction, l’assistance d’un avocat est vivement recommandée.

    De plus, le modèle de contrat de bail, qu’il soit gratuit ou même payant, peut présenter le risque de ne plus être à jour, ou tout simplement le risque de n’être pas adapté à la situation des parties (cas de l’immeuble en copropriété, des locaux industriels, de l’activité des hôtels, bars restaurants…etc.).

    Les conséquences d’une mauvaise rédaction d’un contrat peuvent être catastrophiques pour les deux parties, pour le bailleur comme pour le locataire, en termes de coût (honoraires et frais) et de durée d’un litige.

    Notre cabinet d’avocats en droit des contrats peut vous conseiller dans la rédaction d’un bail commercial ou professionnel et vous assiste et défend lors des litiges concernant les baux commerciaux.

    Pourquoi recourir aux services d’un avocat pour la rédaction d’un bail commercial ?

    Un bail commercial peut être rédigé par un avocat ou par un notaire, ou encore par les parties elles-mêmes.

    Ainsi, selon sa rédaction et malgré les règles d’ordre public prévues par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, le bail commercial ‘classique’ (ou bail 3-6-9), est un contrat de location qui peut être rédigé de manière ‘favorable’ pour le locataire ou au contraire, pour le bailleur.

    Or, que vous interveniez en tant de bailleur ou en tant que locataire, un avocat en droit des contrats pourra vous conseiller utilement, défendre vos intérêts, soit en votre qualité de bailleur, soit de locataire, et selon votre situation.

    Un avocat pourra vous expliquer l’étendue de vos engagements dans le cadre de ce contrat, et vérifier l’ensemble des pièces du dossier.

    Ainsi, l’avocat pourra rappeler au bailleur qu’il a des obligations légales auxquelles il ne peut pas déroger, telles que par exemple l’obligation de délivrer un logement décent, ou le fait qu’il a la charge des grosses réparations des locaux (article 606 du code civil) …etc. Il pourra également lui soumettre certaines clauses dans le contrat pour protéger ses intérêts.

    L’avocat pourra informer le locataire de ses obligations (payer le loyer, entretenir les locaux…), mais également de ses droits et des aides financières auxquelles il peut éventuellement prétendre, les conditions de résiliation du bail…etc.

    L’avocat réunira les documents nécessaires et effectuera les vérifications nécessaires (identité des parties, titre de propriété…etc.).

    A noter que dans l’hypothèse où le bail commercial aurait pour objet et/ou destination, une activité de boissons ou concernant des locaux où sont entreposés les boissons du débitant, il devra être : soit enregistré dans les minutes d’un notaire, soit rédigé par celui-ci, afin de conférer à ce contrat la qualité d’acte authentique. L’article 504 du Code général des impôts prévoit que ce type de bail commercial doit prendre la forme d’un acte authentique.

    Toutefois, le fait de recourir à un avocat présent l’avantage indéniable qu’en tant que professionnel du droit intervenant notamment lors de contentieux judiciaires devant le Tribunal judiciaire ou devant la Commission de conciliation, il pourra mieux vous alerter sur les risques juridiques et litiges potentiels lors de la négociation et la rédaction du bail commercial et selon un honoraire et des frais potentiellement moins élevés que ceux d’une étude notariale.

    Les litiges nés de l’application de certains articles du code de commerce pour le bail commercial ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées.

    Dans la mesure où les délais de procédure deviennent extrêmement longs en France, nous privilégierons toujours une solution amiable avant d’envisager la phase contentieuse.

    Me Timo RAINIO, Avocat au Barreau de LYON, vous assiste selon votre qualité de bailleur ou de preneur en matière de :

    Notre Cabinet d’avocats peut vous conseiller lors de la négociation et de la rédaction du contrat de bail commercial, mais aussi vous informer sur les conditions et conséquences des clauses du contrat.

    Quelles sont les honoraires de notre Cabinet d’avocats pour l’analyse ou la rédaction d’un bail commercial ?

    Concernant le droit des baux commerciaux, nos honoraires peuvent être consultés sur cette page de notre site ou ci-après :

    Prestation juridique avocatHonoraire
    (sans abonnement juridique)(avec un abonnement juridique)
    Rédaction d’un contrat de bail commercial 3-6-9 :900,00 € HT / 1 080,00 € TTC675,00 € HT / 810,00 € TTC
    Analyse et relecture d’un Bail commercial classique :600,00 € HT / 720,00 € TTC450,00 € HT / 540,00 € TTC
    Prise en charge du renouvellement bail commercial (Congé + Bail) :900,00 € HT / 1 080,00 € TTC675,00 € HT / 810,00 € TTC
    Rédaction et envoi de la lettre de congé du bail commercial :500,00 € HT / 600,00 € TTC375,00 € HT / 450,00 € TTC

    Nos Avocats du cabinet Avocats Rainio vous assistent et conseillent, ainsi que votre entreprise, dans le cadre de contentieux devant la Cour d’appel de LYON, le Tribunal judicaire, Le Tribunal de Commerce et le Conseil de Prud’hommes.

    Les principaux domaines de compétence du cabinet sont :

    • le droit commercial,
    • le droit du travail,
    • le droit du numérique,

    Contactez-nous pour obtenir un devis

    pour l’analyse ou la rédaction d’un bail commercial

    Obtenir une assistance juridique par les avocats du cabinet

    dans le cadre d’une problématique liée à un bail commercial

    Simplification des démarches et accompagnement dans votre projet

    Honoraire forfaitaire

    Envoi des pièces par e-mail ou via la plateforme ‘espace client’ du cabinet

    Appelez-nous au : 09 53 09 69 62

    ou complétez le formulaire ci-dessous, pour être contacté par le cabinet

  • Comment céder un bail commercial ?

    Un contrat de bail commercial est un contrat par lequel un locataire (le cédant du bail) vend l’ensemble des droits et obligations découlant de son contrat de bail commercial à un tiers (le cessionnaire et futur locataire) qui deviendra le nouveau locataire du bail commercial.

    La cession d’un bail commercial est une opération juridique consistant en ce qu’un locataire (le cédant de bail) transmet l’ensemble des droits et obligations découlant de son contrat de bail à un tiers (le cessionnaire) qui a vocation à devenir le nouveau locataire (ou « preneur ») du bail commercial.

    Le cessionnaire du bail, futur locataire, devra respecter les clauses du bail cédé à compter de la date de la cession (entretien des locaux, paiement du loyer et des charges…etc.).

    Il devra également être immatriculé au registre du commerce et des sociétés dans les locaux loués.

    Sommaire / FAQ – Foire Aux Questions :

    Les professionnels éligibles au contrat de bail commercial sont les commerçants et artisans, ainsi que certains professionnels appartenant à des catégories limitativement énumérées à l’article L 145-2 du code de commerce, tels que les sociétés coopératives ou certains artistes.

    La signature d’un bail commercial est conditionnée à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (commerçants) ou au répertoire des métiers (artisanat).

    Bail commercial et régime micro-entrepreneur ou auto-entrepreneur :

    Les micro-entrepreneurs exerçant une activité commerciale ou artisanale à titre principal étant désormais tenus de s’immatriculer à ces registres, il en découle pour eux la possibilité de conclure un bail commercial.

    Par contre, ce droit est ouvert aux seuls micro-entrepreneurs qui sont astreints à immatriculation (au RCS ou au répertoire des métier de la Chambre des métiers et de l’Artisanat)et il doit être apprécié au regard de l’intérêt pour un micro entrepreneur de signer un bail commercial d’une durée de neuf ans, seulement résiliable tous les trois ans par le locataire.

    L’opération de cession entre le locataire cédant et le cessionnaire peut porter sur le droit au bail seul, ou sur le fonds de commerce (intégrant notamment le contrat de bail commercial).

    Le fonds de commerce est un ensemble d’éléments corporels (mobiliers, véhicules…etc.) et incorporels (contrats, dont le contrat de bail commercial, marques…etc.) affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle.

    Une cession du droit au bail, sans le fonds de commerce, peut être interdite par certaines clauses du bail commercial.

    Toutefois, l’article L 145-16 du code de commerce interdit au bailleur de s’opposer, sans motif valable, à la cession par le locataire, de son fonds de commerce (et donc du bail commercial intégré dans le fonds de commerce).

    Si le bailleur n’a pas le droit de faire obstacle à la cession du bail commercial via une cession du fonds de commerce de son locataire, les clauses du contrat de bail commercial peuvent par contre organiser les modalités de la cession du fonds de commerce avec l’obligation d’informer le bailleur au préalable.

    La cession ou vente d’un bail commercial entraine le transfert au profit du cessionnaire de tous les droits et obligations découlant du bail cédé, et notamment des dégradations commises par le cédant (Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-21.237).

    Il convient de distinguer le type d’opération juridique, entre une ‘simple’ cession de bail et une cession du fonds de commerce :

    Le contrat de bail commercial peut être cédé ‘seul’ ou il peut être cédé dans le cadre d’une cession d’un fonds de commerce de l’entreprise ou de la société. Les deux opérations sont très différentes :

    • la cession du seul contrat de bail, ou droit au bail commercial, peut être interdite par le contrat de bail. Dans ce cas, il faudra nécessairement obtenir une autorisation écrite du bailleur pour que le cessionnaire, futur locataire, puisse acquérir le droit au bail et éventuellement exercer une nouvelle activité au sein des locaux. .

    Il est fréquent que le bailleur demande le paiement d’une indemnité pour qu’il autorise le changement d’activité dans les locaux mis à bail (il s’agit de « l’indemnité de déspécialisation »), sinon il pourra demander une augmentation du loyer.

    Il n’est pas possible d’imposer la cession de droit au bail au bailleur lorsque le bail prévoit une interdiction de céder le droit au bail seul. Celui-ci dispose alors d’un droit discrétionnaire de refuser l’opération, faisant ainsi obstacle à celle-ci.

    • la cession du fonds de commerce ne peut pas être interdite dans les clauses du bail commercial. L’article L145-16 du Code de commerce précise en effet que sont « réputées non écrites quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». Toutefois la jurisprudence admet dans les contrats de bail commercial, les clauses limitatives du droit de céder.

    Quelles sont les 3 étapes préalables et indispensables à une opération de cession d’un bail commercial ?

    Etape 1 : relire les clauses du bail commercial.

    Même si cela semble évident, il convient de rappeler qu’il convient de relire les clauses du bail commercial en vigueur. Il est vrai que les baux commerciaux se ressemblent beaucoup et on peut être tenté de prendre des modèles de contrats et des process type. Cependant il suffit parfois d’une clause du contrat pour invalider l’opération.

    La plupart des baux commerciaux stipulent en général, des clauses organisant la cession du contrat :

    • Le contrat de bail précise souvent que le locataire ne pourra céder le bail qu’au successeur dans son fonds de commerce. En cas de cession du droit au bail seul, le preneur devra donc obtenir l’autorisation du bailleur ;

    Il convient de préciser que l’article L145-51 du code de commerce prévoit que :

    « Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.

    La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

    Les dispositions du présent article sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail ».

    A noter qu’en cas de procédure collective, la cession judiciaire forcée du bail commercial en exécution du plan n’est pas liée aux exigences de forme prévues par le contrat de bail commercial (Cass. com., 1er mars 2016, n° 14-14.716).

    • Une clause d’agrément du bailleur est souvent stipulée dans les baux commerciaux. Il s’agit d’une clause consistant à devoir, pour le locataire, obtenir l’accord du bailleur avant toute cession de son bail à l’acquéreur du fonds de commerce.

    Cependant, le bailleur ne peut pas refuser la cession du bail sans justifier d’un motif légitime (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.540). À défaut il peut être condamné à payer une indemnité d’éviction pouvant correspondre au prix du fonds de commerce (Cass. 3e civ., 12 oct. 2010, n° 09-16.989).

    La clause d’agrément du bail prévoit souvent que le locataire devra adresser au bailleur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour solliciter son autorisation.

    Si les modalités de la clause d’agrément ne sont pas respectées par le locataire, les juridictions apprécient la gravité de l’infraction du locataire cédant et elle peuvent, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail commercial aux torts du locataire – preneur (CA Paris, 24 avr. 2013, n° 11/11931).

    • Le contrat de bail commercial peut également stipuler des clauses prévoyant certaines formalités telles que l’intervention du bailleur lors de la signature de l’acte de cession du bail entre le locataire vendeur et l’acquéreur du bail, ou la signature de l’acte par ‘acte authentique’ (auprès d’une étude notariale, sauf si le bailleur est d’accord par écrit pour en dispenser le locataire : Cass. 3e civ., 17 juin 2014, n° 13-15.119), ou encore la rédaction de l’acte de cession par le Conseil avocat ou notaire du bailleur ;
    • Il est fréquent de voir dans les contrats de bail commercial des clauses prévoyant une obligation de solidarité entre les locataires successifs du bail. Par ce type de clause, le locataire cédant du bail reste garant solidaire du cessionnaire.

    Le point important est la durée de cette garantie. Avant la loi du 18 juin 2014 (la loi « Pinel »), la clause de garantie solidaire s’appliquait jusqu’à la fin du bail en cours

    Depuis la loi du 18 juin 2014, ce type de clause de garantie solidaire entre locataires successifs du bail est limitée :

    Attention, certains contrats de bail prévoient que cette garantie s’applique aussi pour les cessionnaires-locataires successifs du bail commercial.

    Il convient de préciser qu’en cas de procédure collective, la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 prévoit que toute clause par laquelle le repreneur d’une entreprise en plan de cession est garant des dettes locatives du cédant est réputée non écrite (article L. 642-7 du code de commerce).

    • Le bail commercial peut prévoir que le bailleur en cas de cession bénéficiera d’un avantage financier, tel qu’un pourcentage sur le prix de cession ou une majoration du loyer pour le nouveau locataire. La clause selon laquelle le bailleur percevait la moitié du prix de cession a même été validée (CA Metz, 14 nov. 2012, n° 09/03537) ;
    • Une clause du bail commercial peut également stipuler que le bailleur aura un droit de préemption en cas de cession par le locataire preneur.
    • Enfin, il convient de vérifier la durée du bail restant à courir, même quand le fonds de commerce est cédé. Il est risqué pour le cessionnaire d’acquérir un droit ou bail commercial qui doit bientôt se terminer (dans moins de 3 ans). Dans ce cas, il faudra obtenir du bailleur la signature d’un nouveau bail directement avec le cessionnaire, signé le même jour que la cession, ou d’un avenant au bail commercial.

    Il convient de préciser que l’article L. 145-8 du Code de commerce prévoit que le locataire n’a droit au renouvellement de son contrat que dans le cas où il aura exploité le fonds de commerce dans les trois dernières années de la fin du bail. Le bail ne pourra donc pas être cédé dans les trois ans. Cependant, il n’y aura pas de difficulté dans le cas de la cession du fonds de commerce, car l’exploitation continuant par plusieurs locataires est admise par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 6 oct. 1981).

    Dans ce cas, en pratique, il faudra que le cessionnaire (ou son avocat) effectue une demande de renouvelement du bail commercial au bailleur avant de signer l’acte définitif de cession de bail.

    Etape 2 : Vérifier si la commune (ville) bénéficie d’un droit de préemption

    Depuis la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises et le décret d’application n° 2007-1827 du 26 décembre 2007, les communes peuvent avoir un droit de préemption en cas de cession de fonds de commerce, fonds artisanal ou de droit au bail.

    Ce droit de préemption communal ne vise que certains types d’opérations de cession, à savoir :

    • Si le Conseil municipal a délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel il est possible d’acquérir le bail ou le fonds,
    • Si la cession est faite à titre onéreux,
    • Et pour la cession des biens suivants : fonds artisanaux, fonds de commerce ou les baux commerciaux, terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur aliénation, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux au sens de l’article L. 752-3 du Code de commerce ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2.

    Par contre, le droit de préemption communal ne s’applique pas :

    • aux biens et droits inclus dans le cadre d’une cession d’une branche d’activité en cas de procédure collective de sauvegarde judiciaire d’une entreprise (article art. L. 626-1 du code de commerce)
    • dans un plan de cession organisé dans le cadre d’une procédure collective de redressement judiciaire (article L. 631-22 du code de commerce) ou liquidation judiciaire (article L. 642-1 à L. 642-17 du code de commerce).
    • pour les cessions de bail à titre gratuit, ainsi que les cessions de d’actions ou de parts sociales des société (des personnes morales).

    Ainsi, avant de réaliser une cession d’un bail commercial, il est important de « purger » le droit de préemption communal. C’est une des raisons pour laquelle les avocats préparent souvent une promesse (compromis) de cession de bail avant de signer l’acte de cession (définitif), même en l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur du bail commercial.

    Le maire a deux mois pour répondre. Il faudra donc attendre sa réaction pour conclure la cession définitive.

    Le silence gardé par la commune pendant 2 mois ou sa renonciation expresse, autorise le cédant à procéder à la cession aux conditions et prix figurant dans la déclaration.

    Depuis la loi du 18 juin 2014, le maire de la commune n’est plus le seul titulaire du droit de préemption. Il est en effet prévu de nombreuses délégations (article L. 214-1-1 du code de l’urbanisme) :

    • Si la commune fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale (si cela relève de ses pouvoirs), la commune peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par les articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
    • si la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale délégataire a délégué le droit de préemption, à un établissement public à une société d’économie mixte, au concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale.

    Etape 3 : Etablir quelles seront les conditions suspensives de l’opération de cession de bail.

    Il est possible de signer directement un acte de cession de bail ‘définitif’.

    Cependant, en pratique, les parties décident souvent de signer un compromis de vente sous conditions suspensives.

    Parmi les conditions suspensives au compromis de cession de bail, on peut lister, par exemple :

    • La condition de la signature d’un nouveau bail avec le bailleur. Bien que la Cour de cassation a jugé qu’il ne pouvait s’agir d’une condition suspensive puisque cette condition est essentielle à l’opération (Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-20.096).
    • La condition de l’obtention d’un prêt bancaire du cessionnaire pour financer l’opération.
    • La condition de l’obtention d’autorisations administratives d’exploitation (transfert de la licence IV…).
    • La condition de l’obtention d’un permis de construire si des travaux sont à réaliser dans les locaux.
    • La condition de l’obtention du diagnostic amiante et/ou d’un certificat de conformité (notamment sur l’accessibilité des locaux aux personnes mobilité réduite).
    • …etc.

    Quelles sont les clauses essentielles d’un acte de cession de bail commercial ?

    Les clauses essentielles de l’acte de cession de bail sont les suivantes :

    • L’identité et les coordonnées des parties et du cessionnaire – vendeur : Si la promesse de cession est signée au nom d’une société en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, il conviendra lors d’indiquer dans le compromis qu’à défaut d’immatriculation, les associés nommément désignés deviendront titulaires de la cession. En effet, à défaut, si finalement la société n’est jamais immatriculée, le cessionnaire ne pourra pas avoir la qualité de preneur à bail (CA Douai, 24 oct. 2013, n° 11/06403).
    • La clause du prix de cession : la cession est le plus souvent consentie moyennant le montant d’un prix fixé d’un commun accord par les parties. En cas de changement en cours de négociation, il faudra une nouvelle fois purger le droit de préemption de la commune et éventuellement du bailleur si le bail stipule un pacte de préférence. En cas de cession de fonds de commerce, le prix doit être séquestré afin de payer les créanciers du cédant.
    • La clause précisant la date de libération des locaux.
    • La clause précisant la liste des « créanciers inscrits » : il conviendra de commander sur le site internet infogreffe.fr un état des inscriptions du vendeur du bail pour vérifier s’il existe ou non des créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Il faudra annexer l’état des créanciers.
    • La clause relative au versement, ou non, du dépôt de garantie : le cessionnaire devra rembourser au cédant le montant du dépôt de garantie qui se trouve entre les mains du bailleur.

    Quelles sont les modalités d’information du bailleur après la cession de bail ?

    L’article 1690 du Code civil et l’article 1216 du Code civil prévoient que le cédant ou le cessionnaire du bail doit, l’un ou l’autre, notifier ou signifier par voie d’huissier, la cession du bail commercial au bailleur.

    Cette formalité est obligatoire même si le bailleur a été informé et qu’il aura autorisé l’opération.

    Pour éviter cette formalité et son coût, il est possible d’obtenir une dispense, par écrit, par le bailleur via sa lettre d’autorisation de la cession.

    Attention, en l’absence de la réalisation cette formalité (ou en l’absence de dispense du bailleur), cela peut :

    • Rendre inopposable la cession du bail commercial au bailleur, le cessionnaire sera considéré comme un occupant sans titre, susceptible d’être expulsé ;
    • Entrainer la résiliation du contrat de bail en raison du départ fautif du cédant, preneur initial ;
    • Entrainer la perte de l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.

    Il convient également de noter que l’apport en nature du bail commercial à une société, est assimilé à une cession de bail.

    Le cas échéant, cet apport doit donc également être signifié par huissier au bailleur (Cass. 3e civ., 2 févr. 1977). Cependant la jurisprudence a admis que la substitution de la société intervient de plein droit sans que le bailleur puisse reprocher au preneur le non-respect des conditions de forme ou d’agrément préalable, ni les formalités de l’article 1690 qui ne seraient pas applicables (CA Montpellier, 25 avr. 2012, n° 11/01793 ).

    Quelles sont les coûts à prévoir pour effectuer une cession d’un bail commercial ?

    Une opération de cession d’un bail commercial implique le paiement de frais et éventuellement d’honoraires si un avocat, ou un notaire, se charge de rédiger les actes juridiques et d’effectuer les formalités.

    • L’acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d’un mois, auprès du service de l’enregistrement des impôts du lieu de situation du local loué. Cela entraine pour l’acquéreur du droit au bail le paiement de droits/taxe à l’Etat de :

    À défaut de mention contraire dans l’acte de cession, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.

    • Un avocat, ou un notaire, peut se charger de la rédaction des actes, des formalités, du conseil juridique et de l’assistance d’une ou plusieurs parties. Cela permet aux parties de s’assurer d’avoir connaissance des conditions et des conséquences de l’opération et d’avoir une analyse juridique par un professionnel du droit compétent en droit immobilier et droit des contrats, un avocat ou un notaire.

    Les honoraires forfaitaires pratiqués par le Cabinet d’avocats Rainio, pour ce type d’opération de cession de bail, peuvent être consultés sur cette page.

    • Il faudra également prévoir le paiement de frais de demande d’actes au Greffe du Tribunal de commerce (Extraits K-bis à jour, état des inscriptions, entre 50 € et 70 € environ).
    • Enfin, il faudra peut-être prévoir le paiement de frais de publicité dans un journal d’annonces légales (entre 120 € et 200 € environ) et des frais de greffe du Tribunal de commerce (entre 100 € et 196 €), si l’opération de cession de bail implique de transférer le siège social des entreprises ou des sociétés cédantes et cessionnaires.

    Quels sont les pièces à vérifier et/ou à joindre dans un acte de cession du bail commercial ?

    les pièces à vérifier et/ou à annexer dans un acte de cession du bail commercial sont les suivantes :

    • Pièces d’identité / extrait K-bis / avis de situation des parties intervenant à l’acte de cession (cédant, cessionnaire et bailleur) ;
    • pouvoir des parties (souvent pour le bailleur),
    • le contrat des bail, les avenants postérieurs, la décision de justice concernant le bail, la demande de révision, la demande de renouvellement, avec les dernières quittances de loyers et charges,
    • le plans des locaux et l’état des lieux d’entrée,
    • la lettre d’autorisation de la cession par le bailleur,
    • le formulaire CERFA ou lettre de la commune concernant le droit de préemption,
    • La note d’information d’urbanisme,
    • L’état des créanciers inscrits sur le fonds de commerce,
    • Les RIB des parties,
    • Les diagnostics amiante, plomb, termites, performance énergétique,
    • L’Etat des risques naturels et technologiques.

    Comment notre cabinet d’avocats peut vous assister dans le cadre de la cession d’un bail commercial ?

    Une opération de cession d’un bail commercial est une opération complexe qui nécessite une expertise juridique afin d’éviter des erreurs aux conséquences importantes pour l’une ou l’autre partie au contrat.

    L’assistance d’un cabinet d’avocats en droit commercial vous permet de vérifier l’opération ne comporte pas de risque poiur votre entreprise ou votre société, ou a minima des les connaitre en amont, en confiant à un professionnel du droit reconnu et responsable, la charge de rédiger les actes juridiques compromis et contrats et de se charger de toutes les formalités.

    Le cabinet d’Avocats Rainio propose ses interventions selon des honoraires forfaitaires pour les démarches relatives aux conseils juridiques.

    Timo RAINIO

    Avocat Rainio Lyon

    Sources :

    • Lexis360. Legifrance : Articles 1216 et s., 1690, 1717 du code civil. Article L145-8, L145-15, L145-16, L145-16-1, L145-16-2, L145-51, et L642-7 du code de commerce. Loi. n° 2005-882, 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises. Loi. n° 2008-776, 4 août 2008 , de modernisation de l’économie. Loi. n° 2012-387, 22 mars 2012 , relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives. Loi. n° 2014-626, 18 juin 2014 , relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Sources internes au cabinet d’avocats.

    Date de l’article : 14 janvier 2021

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